当内地大量资金因为股市低迷、房地产限购等因素正在急速寻求出路的时候，到境外购房置业的势头正愈演愈烈。澳门这块弹丸之地，跟其他热门国家和地区相比，对内地购房者的独特吸引力在哪里呢？在这次“天下行”的澳门站，我们发现了投资澳门楼市的“新玩法”。

澳门楼市直击

内地人到澳门买楼只占总成交一成

现在澳门新推出的一批素质不错的楼盘，普遍的售价折合人民币3万~4万元/m2，跟内地一线城市的市区楼价相差不大，比起香港中档盘动辄八九万元一平方米的水平，显然有价格优势。当然，澳门也有个别最顶级的豪宅，叫价去到9万~10万元/m2。澳门美联物业行政总裁张一辉向记者介绍说，澳门的楼盘主要集中在澳门半岛、氹仔岛和路环岛，以高层公寓为主，张说，其实到澳门买楼的内地买家远没有去香港的多，内地人在澳门买楼的成交比例只占澳门总成交量的10%，部分顶级豪宅的内地买家比例会有三四成。在澳门买楼的内地人，为了生意或者孩子读书的很少，他们大多是有亲戚在澳门，买房多为自住或招待朋友，顺便当投资保值。到澳门买房的内地人，以福建、江浙一带的买家最多，广东人和北方人都不多，广东人更喜欢到香港买房。

半年楼价涨两成政府调控已出招

澳门面积只有30平方公里，人口约50万，整个社会属于微型经济体系，登记在册的房屋住户数不足20万户。然而这个相当于内地一个小城市的地区，近年来楼市也经历了从长期低迷到谷底反弹的戏剧性转变。

我们在澳门专访了澳门房地产联合商会会长、澳门特别行政区立法会议员吴在权先生。据介绍，澳门的经济和房地产市场从回归前到2002年前后，一直是处于相当沉寂的局面，经济长期低迷令大量房屋出现积压，以至当地政府在上世纪80年代到90年代间为刺激经济出台了“置业移民政策”，投资额刚开始时是300万澳门元，后来因为乏人问津，一路下降到200万、100万，楼市终于得到支撑，楼价开始回升。2002年澳门开放赌权，吸引了大量外资来澳投资大型酒店、娱乐设施等项目，加上澳门开放内地人自由行，澳门经济重拾升轨。从2003年下半年起，澳门的住宅市场由谷底反弹，随着楼价的走高，老百姓开始对“置业移民”政策有怨言，认为拉高了澳门的楼价，于是政府在2006年前后宣布暂停“置业移民”政策。

到2010年澳门房地产交易出现量价齐升，当年全澳住宅买卖数目17989宗，金额总值459.3亿澳门元，分别是1999年的近2倍和10倍，升幅惊人。据澳门统计暨普查局数据显示，截至2010年底，澳门近三年来住宅单位的空置率维持在9%以下的较低水平，相对于过去十五年间最高达23.3%的空置率而言，显示出地产市场的强劲需求。

直到今年2月，澳门住宅单位实用面积每平方米价格飙升至近4万澳门元，较2010年9月上升近12%，其中澳门半岛楼价上涨超过22%。政府官员指出：“资产泡沫风险将有可能持续上升。”于是，在今年4月，澳门特区政府宣布出台楼市“调控辣招”，减少过度投机，降低泡沫化的潜在影响。这四记“辣招”被当地业界称为“力度空前”——首先是对在规定期限内移转居住用途的不动产交易征收特别印花税，税率分两级，获得不动产后1年内转售，税率为20%；1年后至2年内转售，税率为10%。其次，将进一步收紧“楼花”贷款比率上限，澳门居民一律定为70%，非澳门居民上限为50%，不设豁免。该政策预计在近期会正式实施。对于从未遭遇政府出手干预的澳门楼市来说，这几招犹如重磅炸弹，但对于内地见惯大风大浪的地产大佬来说，不过是毛毛雨罢了。“特别印花税”政策出台后的5月，澳门楼市成交立即出现下滑和停滞局面，但成交价依然岿然不动。

六大置业风险提醒

楼价和需求风险：现在澳门的楼价爆发期已过，进入到饱和期，风险还是存在的。同时可能进入利息上升周期，须留意加息的风险，买家须量力而行。

留意土地使用权问题：澳门的楼盘土地并非全部永久产权的，只有30%左右的地是具有永久业权，其余都是需到期续约的。不过澳门人对此很淡然，一套300万的楼，一般买下来时是有10年的土地使用期，到期以后再续10年，只需交2000多元，费用微不足道。

出租回报率很低：内地买家若想在澳门买楼收租，回报率只有2%左右。一套全新100平方米的物业，售价300万港元，豪装带家私电器月租只有6000～7000澳门元。

政府对房屋销售的监管条例不多，预售门槛过低，没有现场样板房，心里没底：内地人在澳门买房需适应“挖坑就排队卖楼”的触目惊心的场面，更别说想看现场样板房了，销售展示大厅距楼盘“离天隔丈远”，将来交什么货全凭发展商良心。

购房没有统一的格式合同文本：每家楼盘都有不同的合同，不熟悉行情的买家有可能会签下不合理的条款。尤其是对于迟交楼等赔偿条款，很多楼盘都没有标明，买家可要求发展商增加相应的条款约定，以保障自己的权益。

澳门特区政府至今没有计划重启“置业移民”计划：澳门行政法务司司长陈丽敏指出，在现行法规中，规定了管理人员及专业人员可申请来澳居留，包括在澳门高等院校毕业的外地学生，均可按照法定程序提出居澳申请。但至今没有计划重新启动“置业移民”计划。