2011年8月18日，由中国商业联合会和上海购物中心协会共同举办的第七届中国商业地产博览会开幕式高峰论坛开幕。本次论坛以“转型中的中国商业地产”为题，著名经济学家、中国商业联合会专家委员、上海市投资学会副会长陈湛匀教授应邀出席大会并作精彩的演讲，令与会代表受益匪浅，同时作为重要嘉宾，陈湛匀教授还给商业地产博览会获奖人颁奖。

下面分享陈湛匀教授在大会演讲一些内容：

什么叫私募股权投资基金(PE)呢？它是通过私募形式，对非上市企业进行权益性投资，它起源于美国，美国的KKR公司是最早的一家国外知名私募股权基金，广义说，可以包括创业投资基金或叫风险投资基金，主要投资于企业初创期和成长期的企业，还包括并购投资基金，主要投资于企业的扩展期和参与管理与收购，其主要的特点是，被投资企业只要出让一部分股权就得高额的投资，给公司带来了先进管理理念和资本市场运作的丰富经验，融资的方式有公司向投资方发售股权、可转债，以股权或其结合体。而对投资方，则面临高风险和高回报，而投资方关注企业成长、盈利能力和管理能力。

私募股权投资基金(PE)意义？

在市场经济周期波动中，由于房地产的调控力度加大，使得近年来私募股权基金发展迅速，它的运营模式多样，它们都在短期利益和长期利益博弈以求最好的回报。

房产私募基金投资对当前开发商提供了新的融资通道，这是因为目前限购、限贷、限价一系列政策措施，使得中小企业房地产开发商资全面临严重的紧缺。其次，通过股权投资方式投资房地产及投资高档、整幢、房地产提供了途径，突破“限购”政策的制约对中小房地产投资。

拓展专业房产私募基金管理团队的能力，促进房地产行业的专业分工。

陈湛匀教授还认为，现在还有一种称为PIPE(private investment in public equity)中文的意思就是私人股东投资已上市公司，最近发生PIPE案例很多，比如高盛收购新鸿股票，GE Capital买入华能新能源，弘毅入主中软国际，有统计数据表明，2009年中国PE市场114起案例中，有31起是PIPE的，2011年增长幅度更快。

值得注意的是，我国目前二级市场估值下降，而VC/PE的一级市场价格在不断上升，有的价值已超过10倍以上，于是PIPE有很大的机会，最简单的例子，PIPE投资在美上市中国公司，然后寻求在亚洲再上市，或者说很多PE尝试在海外中国上市公司私有化，经过资产重组再回A股IPO进行运作。还有在国内A股定向增发的市场上，经常有私募股权投资基金投资，这就是PIPE形式了，一般来说，定向增发需要融几个亿，这就是大PE基金(至少二三十亿基金)的概念，是一种“大项目”运营模式，显然需要背景。

还有一种象国外的Bayout模式，称为“大整合”运营模式，这种模式已经不单纯是财务的投资，需要投资以外的能力，主要是两方面能力，一是很强的产业整合能力，迅速扩展企业规模，二是企业运营改善能力，提升企业经营团队效率，实行企业快速增长，从而实现股权增值。

私募股权房地产基金关联LP模式运行方式

GP指定一家与其有关联关系的有限责任实体作为LP，在基金中认缴一般大于10%比例以上的出资。

分配基金收益顺序是：先一般LP，后关联LP，关联LP在GP利益相关表决中没有投票权。

优势：由于GP出资额提高，增强投资能力，增加风险

劣势：对GP出资额较高

对于私募股权投资企业的出资，有下述规定：

上海：出资总金额至少为人民币1亿元，单个自然人投资者至少出资人民币500万元。

天津：若希望通过向发展与备案管理部门备案享受部分税收优惠的，需要满足募集资金达到人民币1亿元以上、首期认缴额达到人民币2000万元、单个投资者投资不低于人民币100万元的要求。

浙江：设立股权投资企业(包括有限合伙制)出资金额至少人民币3000万元、必须以货币出资且每个合伙人出资不低于人民币500万元